Construir una casa a Mallorca: costos, permisos i terminis
Què cal comprovar abans de comprar una parcel·la, com ordenar el pressupost i quines llicències necessita un habitatge nou a Mallorca.
Per l’equip de Tramuntana Projects.
Construir una casa a Mallorca exigeix coordinar parcel·la, projecte, pressupost, llicències i obra. L’execució física sol ocupar entre dotze i divuit mesos, però el procés comença molt abans i no acaba fins que l’habitatge es pot ocupar legalment.
- 01Parcel·laComprovar si admet l’habitatge.
- 02Projecte i llicènciaDefinir la casa i tramitar l’autorització.
- 03AmidamentsConcretar abast i pressupost.
- 04ObraExecutar i certificar els treballs.
- 05LliuramentCompletar els documents d’ocupació.
La parcel·la va primer perquè condiciona el disseny, el cost i els permisos. Algunes fases de preparació es poden solapar.
Vés directament a: parcel·la · sòl rústic · costos · documents i permisos · terminis · pressupost i sobrecostos · preguntes freqüents.
Com saber si es pot construir en una parcel·la de Mallorca?
La resposta no és només al Cadastre. Abans de considerar viable una parcel·la comprovem que el planejament permeti l’ús residencial, quant s’hi pot construir i si el terreny reuneix les condicions necessàries per obtenir llicència.
-
Planejament i certificat urbanístic
Consulta, per a aquesta parcel·la concreta, l’ús permès, l’edificabilitat, l’ocupació, les altures i els retranquejos. Si és sòl urbà, verifica també la condició de solar i les obligacions d’urbanització o cessions que hi puguin quedar.
-
Registre i Cadastre
Contrasta superfície, límits i titularitat entre els documents. Revisa també les segregacions i les construccions que hi consten. Si trobes diferències, aclareix-les abans de comprar i de donar per vàlida la informació de la parcel·la.
-
Afeccions
Comprova si hi intervenen costes, carreteres, inundabilitat, patrimoni o espais protegits. Aquestes afeccions poden exigir informes, limitar l’actuació prevista o impedir-la. Convé aclarir què afecta aquesta parcel·la, no suposar-ho pel que es veu al voltant.
-
Accés, serveis i terreny
Comprova l’accés per a camions i grua, a més de com es resoldran l’aigua, el sanejament i l’electricitat. El pendent i la presència de roca poden afectar l’excavació i l’estructura.
Què et direm: si veiem un bloqueig inicial, què falta comprovar i si té sentit avançar abans de signar. No substitueix l’estudi urbanístic ni els assajos del terreny.
Es pot construir una casa en sòl rústic a Mallorca?
Resposta curta: només s’hi pot construir si el planejament permet habitatge unifamiliar, la finca arriba a la superfície mínima exigida en aquella zona i no hi ha cap afecció que ho impedeixi. Tenir 14.000 m², per si sol, no confirma que la parcel·la sigui edificable.
| Què comprovem | Què significa per a la teva parcel·la |
|---|---|
| Categoria del sòl | Ha d’admetre habitatge unifamiliar. Si l’ús residencial està prohibit, no s’hi pot construir una casa nova. |
| Superfície mínima | Els 14.000 m² són freqüents, però no universals: en algunes àrees se n’exigeixen 50.000. Si la finca no arriba al mínim aplicable, no és viable. |
| Afeccions i historial | Encara que compleixi les dues condicions anteriors, proteccions, segregacions, construccions existents o informes sectorials poden limitar o impedir el projecte. |
Conclusió: la finca només es pot considerar potencialment viable quan supera les tres comprovacions. A partir d’aquí encara cal definir l’habitatge i tramitar les autoritzacions corresponents.
Quant costa construir una casa a Mallorca el 2026?
Depèn de la qualitat, de la parcel·la i del que inclogui el càlcul. Aquestes referències orientatives d’obra permeten dimensionar una primera idea; no representen el preu final de contractació. La proposta concreta ha d’identificar la superfície amidada, els impostos i les partides incloses. Els nivells només tenen sentit si es defineixen instal·lacions, fusteries, revestiments, equipament i treballs a mida; sense una memòria de qualitats són simples etiquetes.
| Nivell de qualitat | Orientació d’execució | Exemple per a 150 m² |
|---|---|---|
| Estàndard | 2.300–2.800 €/m² | 345.000–420.000 € |
| Mitjana | 2.800–3.500 €/m² | 420.000–525.000 € |
| Alta | 3.500–4.500 €/m² | 525.000–675.000 € |
| Vil·la de luxe | Des de 4.500 €/m² | Des de 675.000 € |
Per a una casa de 150 m² i nivell mitjà, multiplicar la superfície per la referència de 2.800–3.500 €/m² dona 420.000–525.000 € d’orientació d’obra. No hi afegim un 28 % genèric: el terreny, els impostos, els honoraris, les llicències i les partides addicionals s’han de valorar per separat segons l’encàrrec.
Comprova també piscina, murs, jardí, equipament i escomeses: no els donis per inclosos si no apareixen als amidaments. El tractament fiscal i els honoraris s’especifiquen a cada proposta, no es dedueixen del preu per metre.
Quins documents i permisos necessites per construir una casa a Mallorca?
Els permisos per construir una casa a Mallorca no es resolen amb una sola autorització. Per a un habitatge nou necessites projecte tècnic, llicència urbanística, projecte d’execució i comunicació d’inici; en acabar, certificat final i llicència d’ocupació o el document equivalent. No són set permisos: són documents diferents i cadascun desbloqueja una fase.
Aquests són els documents que necessitaràs, per ordre:
01 · Projecte bàsic
El prepara l’arquitecte. Defineix l’habitatge i justifica el seu encaix urbanístic amb prou detall per sol·licitar la llicència. Per si sol no permet començar a construir.
02 · Informes i autoritzacions sectorials
Els emeten les administracions competents, només quan pertoca. Revisen afeccions de carreteres, costes, patrimoni, recursos hídrics o sòl rústic que l’ajuntament no pot resoldre tot sol.
03 · Llicència urbanística d’obra
La concedeix l’ajuntament. Autoritza l’habitatge d’acord amb el projecte i les condicions aprovades. Rebre-la no vol dir necessàriament que la maquinària pugui entrar aquell mateix dia.
04 · Projecte d’execució
El prepara l’arquitecte. Desenvolupa estructura, instal·lacions, materials, detalls i amidaments. És el document amb què es compara el pressupost i es construeix la casa.
05 · Comunicació d’inici d’obra
La presenta la propietat o el seu representant. Informa l’ajuntament de la data prevista d’inici. S’ha de registrar amb almenys deu dies d’antelació i no substitueix la llicència.
06 · Certificat final d’obra
El signa la direcció facultativa. Acredita que l’habitatge està acabat i s’ajusta al projecte aprovat, incloses les modificacions autoritzades que corresponguin.
07 · Llicència d’ocupació o primera utilització
La sol·licita la propietat i la resol l’ajuntament. Verifica la correspondència amb la llicència prèvia i autoritza l’ús de l’habitatge, o se substitueix pel document equivalent previst per al cas.
Si la llicència es va obtenir només amb el projecte bàsic, el d’execució s’ha de presentar en un màxim de nou mesos i l’ajuntament disposa d’un mes per comprovar que desenvolupa el que s’ha aprovat. La idea important és senzilla: pagar taxes, registrar documents o rebre un pressupost no significa que l’obra ja pugui començar.
Abans de registrar el projecte comprovem quins informes fan falta i qui els ha d’aportar. Després fem servir la mateixa documentació per pressupostar, construir i certificar. Així evitem que l’ajuntament revisi una versió del projecte i l’obra s’executi amb una altra. Aquest control també forma part de la nostra gestió i direcció d’obra.
Quant es tarda realment a construir una casa a Mallorca?
L’obra física sol durar entre dotze i divuit mesos. El procés complet sol superar els dos anys perquè abans hi ha la viabilitat, el projecte i la llicència; en sòl rústic o amb informes sectorials pot superar els tres.
- Viabilitat, estudis i projecte3–7 mesos orientatius
- Tramitació de la llicència6–18 mesos o més
- Execució de l’habitatge12–18 mesos habituals
- Primera ocupació i tancamentSetmanes o mesos
Els terminis no sempre se sumen de manera mecànica. Mentre es tramita la llicència es poden tancar amidaments, comparar ofertes i planificar subministraments. El que no es pot fer és començar l’obra. Preparar bé aquesta fase evita perdre més mesos quan arribi l’autorització.
Què ha d’incloure el pressupost per evitar sobrecostos?
Un pressupost sol pujar perquè hi falten partides o perquè s’han deixat com a quantitats provisionals: excavació sense geotècnia, escomeses sense localitzar, piscina i murs fora del càlcul o acabats encara per triar. El problema no és només el preu per metre, sinó tot allò que aquest preu no comptava.
Abans de signar: quatre comprovacions del pressupost
- Terreny
- Topografia, geotècnia, excavació, retirada de terres i fonamentació. Si falta informació del subsòl, identifica’n el motiu i la partida provisional.
- Accessos i connexions
- Camions, grua, bombament, aplecs i escomeses d’aigua, sanejament i electricitat. Defineix qui executa cada connexió i fins on arriba el preu.
- Exteriors
- Piscina, terrasses, murs, tancaments i jardí: amidats o exclosos expressament, amb una previsió separada.
- Canvis
- Exclusions i quantitats provisionals a la vista. Cada modificació es valora i s’aprova per escrit abans d’executar-la, amb el seu efecte en preu i termini.
La regla: el que no s’ha amidat es marca com a provisional; el que no s’ha inclòs, com a exclusió.
Per comparar ofertes fem que tothom valori els mateixos amidaments i exclusions. Durant l’execució certifiquem per partides i cada canvi s’aprova amb el seu cost i el seu efecte en el calendari. També recomanem revisar projectes executats a Mallorca: una obra acabada explica millor el nivell d’execució que un render.
Preguntes freqüents sobre construir una casa a Mallorca
Convé comprar la parcel·la abans d’estudiar-ne l’edificabilitat?
No convé signar sense revisar el planejament, la situació registral i cadastral, els accessos, els serveis i les afeccions. Una nota simple i la referència cadastral permeten iniciar l’anàlisi, però no substitueixen la comprovació urbanística ni l’estudi tècnic del terreny. Preferim detectar un bloqueig abans que la compra el converteixi en un problema.
El preu per metre quadrat es calcula sobre superfície útil o construïda?
El pressupost ha d’especificar quina superfície amida: útil o construïda. No són intercanviables. Les multiplicacions d’aquest article són exemples orientatius; abans de traslladar-les a una obra cal fixar l’amidament i si la proposta inclou IVA, honoraris, llicència, piscina, murs, jardí i escomeses. Si dos pressuposts parteixen de superfícies o inclusions diferents, el preu per metre no permet comparar-los.
Quant tarda l’ajuntament a concedir la llicència?
No hi ha un termini únic: depèn del municipi, de la càrrega de feina i de si fan falta informes sectorials o esmenes. A la pràctica pot anar de diversos mesos a més d’un any. El que sí que podem controlar és presentar un expedient coherent, anticipar els informes previsibles i respondre junts als requeriments per no afegir retards evitables.
Quina diferència hi ha entre el projecte bàsic i el projecte d’execució?
El projecte bàsic defineix l’habitatge i justifica el seu encaix urbanístic; serveix per sol·licitar la llicència. El projecte d’execució desenvolupa estructura, instal·lacions, materials, detalls i amidaments: és el document amb què es pressuposta i es construeix. Obtenir llicència amb el bàsic no permet ometre el d’execució ni iniciar l’obra sense completar els tràmits previs.
Necessito arquitecte i aparellador per a un habitatge nou?
Sí. L’arquitecte redacta el projecte i dirigeix l’obra; l’arquitecte tècnic o aparellador controla l’execució material, la qualitat i les certificacions. Nosaltres coordinem aquesta documentació amb amidaments, compres, industrials i planificació perquè el projecte aprovat sigui també el que es pressuposta i es construeix.
Un habitatge modular o prefabricat necessita llicència?
Sí, quan s’implanta com a habitatge permanent. El sistema pot escurçar alguns treballs de fabricació o muntatge, però no elimina la comprovació urbanística: continuen essent necessaris una parcel·la compatible, projecte tècnic, llicència, direcció facultativa i documentació final abans de poder-lo ocupar.
Puc canviar l’habitatge després d’obtenir la llicència?
Sí, però el canvi s’ha de revisar abans d’executar-lo. Si modifica paràmetres urbanístics, estructura, volum, ús o condicions de la llicència pot exigir un projecte modificat i una nova autorització. A l’obra comprovem primer l’efecte tècnic, administratiu, econòmic i de termini; construir el canvi i regularitzar-lo després és l’opció de més risc.
Quina diferència hi ha entre PEM, pressupost de contracta i inversió total?
El PEM és el pressupost d’execució material del projecte i serveix de base per a determinats càlculs administratius; no equival necessàriament a l’oferta final de la constructora. El pressupost de contracta incorpora la valoració real dels treballs i les seves condicions. La inversió total suma, a més, honoraris, llicència, impostos, estudis, exteriors, equipament i imprevists. Per saber quants diners necessites, has de mirar aquesta darrera xifra.
Ja tens parcel·la o projecte? Aquest és el pas següent
Si estàs valorant una parcel·la, envia’ns la referència cadastral, la nota simple, el municipi, la superfície aproximada de l’habitatge i fotos de l’accés. Si ja tens projecte, afegeix-hi plànols, amidaments, topografia, geotècnia i l’estat de la llicència.
Amb aquesta informació et podem dir què està clar, què falta comprovar i si ja té sentit demanar preus. Explica’ns el teu projecte i t’indicarem el pas següent concret, tot i que encara no estiguis preparat per sol·licitar un pressupost.
